Титульное страхование: защита от рейдеров и не только
Титульное страхование — это тот механизм, который позволяет владельцам недвижимости за относительно небольшие деньги избежать больших проблем. Компания «Ай Эр Джи» (IRG) всегда рекомендует своим клиентам воспользоваться данной услугой. Более того, партнерские отношения с крупными страховыми компаниями позволяют клиентам IRG при страховании титула (и не только) получить значительные преференции.
В настоящее время существуют две основные системы регистрации права на недвижимое имущество. Так, в Европе и Австралии распространена титульная регистрация права. В Соединенных Штатах Америки действует так называемая актовая система, при которой государство берет на себя ответственность только за регистрацию самого факта совершения сделки, а все риски возлагаются непосредственно на покупателя недвижимости. Соответственно, в США актуальны и востребованы услуги специализированных страховых компаний, юристов, которые оценивают чистоту приобретаемого титула и страхуют его, защищая таким образом право на имущество. В Европе же роль страховщика принадлежит государству, которое полностью берет на себя ответственность за сделку. За счет регистрационных сборов оно формирует компенсационный фонд и в случае необходимости осуществляет из него выплаты пострадавшим. Что касается России, то законодательно утвержденная система предусматривает регистрацию не только сделок с недвижимым имуществом, но и прав на него. Тем не менее у нас государство не возлагает на себя обязательства возмещать возможные убытки при потере права — этим российская система близка к американской, поэтому страхование титула для нас так же актуально.
Титульное страхование в России носит добровольный характер. Тем не менее в ряде правоотношений, например при предоставлении кредитов, оно может быть добровольно-принудительным. Дело в том, что банки, выдавая кредит под залог недвижимого имущества, должны быть уверены, что в случае возникновения проблем с недвижимостью убытки заемщика будут покрыты за счет страховых компаний, а с помощью этих средств он сможет рассчитаться с банком. Титульное страхование является частью имущественного. Но если последнее гарантирует защиту от пожара, наводнений, землетрясений и других рисков, которые могут привести к потере недвижимости, то титульное страхование защищает и от уже произошедших событий. Оно исключает возможность утраты собственности в результате юридических ошибок. Например, если человек купил квартиру, на которую кто-то уже имеет право.
Выплаты страхового возмещения происходят после того, как собственник прекратил свои права и не может больше распоряжаться недвижимостью. Иначе говоря, если у приобретенной вами квартиры вдруг объявится владелец и права его юридически будут подтверждены, страховая компания выплатит вам возмещение, равное стоимости утраченной собственности. Титульное страхование остается пока самым эффективным способом защитить свои имущественные интересы при покупке жилья. К сожалению, в последнее время риски потери права повысились в связи с тем, что увеличилось количество рейдерских захватов, в том числе и на имущество физических лиц. Например, всегда вызывают интерес небольшие магазины или офисы площадью 20–100 кв. м, расположенные на первой линии, на проходных улицах. После тщательного анализа юридической истории объекта, пользуясь несовершенством законодательства, рейдеры нередко делают попытки присвоить недвижимость. Причем если атака направлена на права собственности, расторжение сделок, то в одиночку бороться с мощными рейдерскими структурами практически невозможно. В этом случае поддержка крупной страховой компании придется весьма кстати. По закону при наступлении страхового случая страховщиками могут быть организованы мероприятия, направленные на снижение убытка, например наем адвоката за счет страховщика. Стоимость страховки титула напрямую связана с количеством желающих ее оформить, потому важно сформировать необходимый резерв для выплаты.
Для установления тарифа страховщик предварительно исследует все варианты страховых случаев, количество оспоренных сделок, а также статистику регистрации права собственности по решению суда. Учитывая среднюю стоимость сделок, он делает вывод о том, какова может быть величина убытка. Все это влияет на назначение тарифа. Если большое количество собственников на рынке прибегают к услугам страховщиков и общие поступления существенно перекрывают ожидаемые убытки или по крайней мере не позволяют страховым компаниям быть заведомо убыточными, то и взносы будут назначаться невысокие.
Например, в США больше 90% объектов недвижимости застраховано, поэтому и тарифы там низкие, значительно ниже 1% от рыночной стоимости недвижимого имущества! У нас же самое доступное титульное страхование — в составе ипотечного пакета.
Страховать титул лучше в момент совершения сделки. Можно, конечно, обратиться и в любое другое время после регистрации прав собственности. Но, к сожалению, бывает и так: вы получили документы из регистрационной палаты, еще через месяц пришли за страховкой, но вдруг неожиданно получаете иск, который не попал под действие договора страхования. Поэтому всем, кто приобретает недвижимость, следует позаботиться о страховке титула при оформлении сделки и при подаче документов на регистрацию. Если по каким-то причинам вам откажут в регистрации, то страховая компания вернет взнос. Если риски, связанные с приобретением недвижимости, снизятся, то и стоимость страховки станет более доступной. Коммерческие страховые компании приветствуют любые шаги государства в этом направлении, потому что они упорядочивают не самый прозрачный рынок недвижимости.
По материалам: НИЦ